今年，太原市房产成交减免税费的利好政策覆盖到二手房市场。
据省城多家二手房中介机构信息反馈，在市场影响和政策鼓励双重影响下，省城今年二手房市场挂牌量高、出售意愿强，二手房税费的政策细则以及税费额度关系到房子成交价格、购房成本，备受买卖双方关注。
记者走访税务部门服务窗口及二手房中介市场了解到，目前，二手房交易时产生的税费主要有契税、个人所得税、增值税。
卖方需缴纳增值税和个人所得税，买方需缴纳契税。
二手房交易中，各项税费占比多少？哪些情况可以免税？记者进行了详细的调查了解。
A 契税缴纳分情况税率在1%—3%浮动
二手房交易过程中，买方需要缴纳契税。
采访中，不少购房者提出疑问，为什么自己的契税比别人多？原来，契税是买方承担，以家庭为单位计算，对于符合一定条件的家庭购买的第一套住房和家庭第二套改善性住房的契税有优惠政策。
记者了解到，2023年9月1日，《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》）正式施行。
《契税法》将《中华人民共和国契税暂行条例》升级为法律，维持了3%-5%税率并未上调，根据税收法定原则，对适用税率的确定程序进行了调整。
同年，山西省契税适用税率确定为3%，并在原有税收优惠基础上，优惠对象有所扩大。
记者致电国家税务总局山西省税务局了解到，买房时契税在1%3%浮动，具体要缴纳多少，分为多种情况。
首套房且面积小于等于90平方米，按照成交价的1%缴纳；首套房且面积大于90平方米，按成交价的1.5%缴纳；二套房且面积小于等于90平方米，按照成交价的1%缴纳，二套房且面积大于90平方米，按照成交价的2%缴纳；三套及以上，按照成交价的3%缴纳。
业内人士介绍，有的二手房买家为了少交税，有意签订远低于市场售价的交易合同，通过低价买房来降低契税的交纳额度，这种行为不合法合规。
根据《中华人民共和国契税法》，房屋交易计税按房屋实际成交价格计，如果购房合同以低价签约来避税，属违法，如被税务机关发现，将认定为偷税漏税，需要买方承担相应的法律责任。
此外，这种操作也为交易双方带来了不必要的风险。
以一套实际成交100万元的房屋为例，买卖双方为避税，以50万元来签订购房合同，如果买方不按100万元口头约定价付款，卖方维权很被动，将蒙受经济损失，此外，合同上约定的成交价也会影响房子再次出售时的价格，拉低房产价值。
“二手房交易时，通过中介买卖一般都按照交易价计算契税，有时合同上的交易价格明显低于市场价，此时就会按照税务系统的评估价收取契税。
”业内人士说道。
B “满二”免征增值税附加税由增值税确定
2016年，中国全面推行营业税改征增值税（简称“营改增”）政策，将二手房交易中的营业税改为增值税。
这一改革旨在降低税负，简化税收征管，以促进房地产市场的健康发展及交易活跃。
记者多方了解到，目前省城二手房交易过程中，卖方需缴纳成交价或评估价5%的增值税以及其他附加税。
除了增值税之外，卖方还需按照实际缴纳的增值税税额计算城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，分别按照增值税的7%、3%、2%的征收率计算，也就是增值税的12%。
“这三项是按照增值税的税额来计算的，也就是计税金额的5%再乘以12%。
目前，这个附加税有50%的优惠政策，即按照增值税的6%征收。
”业内人士举例说明，成交价100万元的二手房，如果按照成交价计算增值税，首先要以成交价除以1.05，还原成不含税价格，大约为95.24万元。
增值税需缴纳95.24万元的5%，大约是4.76万元，附加税需缴纳增值税的6%，也就是4.76万元的6%，大约是2856元，以上合计50456元。
“两项加起来，相当于计税金额的5.3%，在二手房交易时，为了方便计算，中介一般会告诉购房人增值税是5.3%，其实里面包括了0.3%的附加税。
”业内人士说道。
据了解，计算增值税时与契税相同，如果成交价远低于市场价，将按照税务部门的二手房评估价系统计算增值税。
此外，根据现行政策，二手房如果“满二”，即房屋购买满两年，即可免缴增值税。
需要特别强调的是：“满二”时限指的是距离上次缴纳契税满两年。
一般情况下，业主均是在办理不动产权证时才去缴税，所以，“满二”与不动产权证上的时间差不多，由此房产中介公司向买家介绍增值税政策时，会说不动产权证满两年。
业内人士提醒，在计算增值税及附加税时，除了按照成交价或评估价确定应缴纳税额外，还有别的方式。
“卖家若能提供原始购房发票，或者税务部门能查到相应的原始价格，会用现成交价或评估价减去原始价格，再计算增值税，纳税金额会有一定的减少。
”业内人士称，在二手房买卖时，如果没有满足“满二”免收增值税，卖方可以咨询税务部门，看是否可以核减，以此确定增值税纳税额度。
C 两种征收方式“满五唯一”可免个税
除了增值税之外，卖方还需要缴纳个人所得税。
二手房交易时，个人所得税征收有差额20%或现价1%两种方式，记者了解到，目前省城二手房交易市场上，主要按照成交价的1%征收个人所得税。
去年12月，网传太原二手房即将执行新政：房产交易个人所得税不再按1%征收，根据上一手购房发票金额与本次合同价或评估价，按二者差额的20%征收，该消息在太原房产圈不胫而走，引发社会关注。
据了解，该方式将缴纳。
